Contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia: ABC para arrendadores y arrendatarios

Actualizado: agosto de 2026.

¿Cuándo existe un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

De acuerdo con el artículo 2 de la Ley 820 de 2003, existe este contrato cuando una parte concede a otra el goce total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda y recibe a cambio un precio determinado. Por tanto, deben coincidir dos elementos: (i) la ubicación del inmueble dentro de una zona urbana; y (ii) su destinación para vivienda.
 
La condición urbana no depende de la apariencia del inmueble. El artículo 31 de la Ley 388 de 1997 la vincula con la clasificación del plan de ordenamiento territorial (POT). Además, el uso convenido y real debe ser habitacional. Cumplidas estas condiciones, las partes se encuentran sometidas a las reglas previstas en la Ley 820 de 2003.

¿Por qué este contrato tiene reglas especiales?
 
Los antecedentes legislativos, retomados por la Sentencia C-426 de 2023, muestran que la ley buscó hacer del arriendo una forma estable de acceso a una vivienda digna y equilibrar las cargas entre propietario y arrendatario. Por eso no todo puede modificarse mediante una cláusula. La Sentencia C-248 de 2020 recuerda que este régimen combina disposiciones de obligatorio cumplimiento, reglas supletivas y aspectos que sí pueden definir las partes.
 
Idea clave. El contrato no puede utilizarse para eliminar las protecciones imperativas sobre depósitos, límites del canon, reajustes o terminación. Una cláusula contraria a esas reglas puede resultar ineficaz.
 
¿Cuánto dura y cómo funciona la prórroga?
 
Las partes pueden acordar el término que consideren conveniente. Si no lo expresan, el artículo 5 de la Ley 820 presume una duración de un año.
 
El vencimiento no termina por sí solo el contrato. El artículo 6 prevé su prórroga automática en iguales condiciones y por el mismo término inicial si las partes cumplen y el arrendatario acepta los reajustes autorizados. Para evitarla debe aplicarse la causal, el preaviso y, cuando proceda, la indemnización legal.
 
¿Qué significa la solidaridad entre las partes?
 
Cuando en el contrato aparecen varios arrendatarios, cada uno responde por la totalidad de las obligaciones y no únicamente por una parte. Esto significa que el arrendador puede exigir a cualquiera de ellos el pago completo del canon, los servicios u otras sumas adeudadas, así como el cumplimiento de la obligación de restituir el inmueble.
 
La solidaridad también opera entre los arrendadores. Si existen varios, cualquiera de ellos puede exigir el cumplimiento del contrato; a su vez, el arrendatario puede reclamar a cualquiera el cumplimiento integral de las obligaciones del arrendador, como efectuar las reparaciones que legalmente le correspondan.
 
Esta solidaridad nace directamente del artículo 7 de la Ley 820 de 2003 y solo cobija a quienes figuran como arrendadores o arrendatarios. La responsabilidad de un fiador, codeudor o asegurador depende de lo establecido en el contrato o en la respectiva garantía.
 
¿Cuáles son las obligaciones principales?
 
El arrendador debe entregar y conservar una vivienda apta para habitar. La ley exige buen estado de servicio, seguridad y sanidad. En términos prácticos, el inmueble debe ser funcional para el uso convenido, no exponer al ocupante a riesgos incompatibles con su uso normal y mantener condiciones adecuadas de higiene y salubridad. La Sentencia T-055 de 2011 asoció este deber con condiciones mínimas de habitabilidad, higiene y espacio, y con la disponibilidad de servicios esenciales como acueducto, alcantarillado, aseo y energía.
 
También debe hacer las reparaciones indispensables no imputables al arrendatario, entregar las copias firmadas exigidas dentro de diez días y suministrar el reglamento de propiedad horizontal.
 
El arrendatario debe pagar y cuidar. Su obligación central es cancelar oportunamente el canon y los valores asumidos en el contrato. También debe conservar el inmueble, responder por daños que excedan el uso normal y sean atribuibles a su culpa, pagar los servicios y expensas a su cargo y respetar el reglamento de propiedad horizontal.
 
Un inventario con fotografías y lectura de medidores ayuda a separar el desgaste normal de un daño imputable.
 
¿Qué significa que las deudas puedan cobrarse por proceso ejecutivo?
 
El artículo 14 de la Ley 820 permite exigir ejecutivamente las sumas de dinero derivadas del contrato. En palabras sencillas, si la obligación está expresada de manera clara, puede calcularse y ya venció, el acreedor puede pedir al juez una orden de pago sin promover primero un proceso declarativo para que se determine si la deuda existe.
 
Puede comprender cánones, reajustes, intereses o una penalidad expresa. Pero no vuelve ejecutable cualquier cobro: el artículo 422 del Código General del Proceso exige que la obligación sea expresa, clara y exigible. La Corte Suprema reiteró en 2024 que servicios o expensas requieren las facturas o comprobantes pagados del artículo 14. La vía ejecutiva agiliza el cobro, pero conserva el derecho de defensa.
 
¿Puede exigirse un depósito o subarrendarse la vivienda?
 
Depósitos y garantías. El arrendador no puede exigir al arrendatario un depósito en dinero ni una garantía respaldada con bienes para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. Esta prohibición no puede eludirse cambiándole el nombre al depósito, incluyéndolo en un documento separado o solicitándolo a través de un tercero. Sin embargo, sí pueden pactarse garantías personales, como un codeudor solidario, o contratarse una póliza de arrendamiento. Las garantías destinadas al pago de los servicios públicos se rigen por reglas especiales.
 
Subarriendo y cesión. El arrendatario no puede ceder el contrato ni permitir que otra persona use la vivienda como subarrendataria sin autorización expresa del arrendador. Si lo hace, el arrendador puede dar por terminado el contrato y exigir la restitución del inmueble. También puede optar por celebrar un nuevo contrato directamente con quienes lo ocupan; en ese caso, el contrato inicial queda terminado. Para evitar controversias, la autorización del arrendador debería constar por escrito.
 
¿Cómo se fija y se reajusta el canon?
 
Límite inicial. El canon mensual se acuerda libremente, pero no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble. Para este cálculo, la estimación comercial no puede superar dos veces el avalúo catastral vigente. El límite también debe respetarse después de los reajustes.
 
Canon en moneda extranjera. Puede fijarse en USD u otra divisa, pero se paga en pesos a la tasa de la fecha en que nació la obligación, salvo pacto distinto. En propiedades de alto perfil conviene precisar que cada mensualidad se liquidará, por ejemplo, a la TRM certificada por la Superintendencia Financiera vigente al vencimiento y definir el efecto de un pago tardío.
 
Reajuste anual. Solo después de cada doce meses de ejecución bajo un mismo precio, el arrendador puede aumentarlo hasta el 100 % de la variación del IPC del año calendario anterior, indicador de la variación promedio de precios para los hogares. Debe informarse el nuevo valor y su fecha. El IPC de 2025 fue 5,10 %: ese es el límite general para contratos que cumplen doce meses en 2026.
 
¿Cómo pueden terminar el contrato el arrendatario y el arrendador?
 
Terminación anticipada por el arrendatario. El arrendatario puede terminar unilateralmente el contrato durante el término inicial o cualquiera de sus prórrogas. Para hacerlo, debe comunicar su decisión al arrendador con una anticipación mínima de tres meses y pagar una indemnización equivalente a tres cánones de arrendamiento vigentes al momento de la terminación.
 
Terminación por el arrendatario en la fecha de vencimiento. El arrendatario también puede terminar el contrato al concluir el término inicial o cualquiera de sus prórrogas, sin pagar indemnización. En este caso, debe informar su decisión al arrendador con una anticipación mínima de tres meses. Si no entrega oportunamente el preaviso, el contrato se prorroga en las condiciones previstas por la ley.
 
Terminación anticipada por el arrendador durante una prórroga. El arrendador puede terminar unilateralmente el contrato durante cualquiera de sus prórrogas. Para ello, debe comunicar su decisión al arrendatario con una anticipación mínima de tres meses y pagarle una indemnización equivalente a tres cánones de arrendamiento vigentes.
 
Terminación por necesidad de ocupar, reparar, demoler o entregar el inmueble. Al vencimiento del término inicial o de una prórroga, el arrendador puede solicitar la restitución del inmueble cuando lo necesite para ocuparlo como vivienda durante al menos un año; cuando deba demolerlo o desocuparlo para efectuar reparaciones independientes que exijan su entrega; o cuando deba entregarlo para cumplir una compraventa. En estos casos, debe dar un preaviso mínimo de tres meses y constituir a favor del arrendatario una caución equivalente a seis cánones vigentes, destinada a garantizar el cumplimiento de la causa invocada. Esta suma no constituye una indemnización automática para el arrendatario, sino una garantía.
 
Terminación por la sola voluntad del arrendador. Cuando el contrato haya permanecido vigente durante un mínimo de cuatro años, el arrendador puede terminarlo al vencimiento del término inicial o de una prórroga sin tener que invocar una causa especial. Debe comunicar su decisión con una anticipación mínima de tres meses y pagar al arrendatario una indemnización equivalente a un canon y medio de arrendamiento vigente. (Fuente: artículos 22 a 25 de la Ley 820 de 2003.) 
 
¿Qué ocurre cuando el arrendatario incumple el contrato?
 
Las reglas sobre preavisos e indemnizaciones explicadas anteriormente se refieren, principalmente, a la terminación unilateral del contrato sin que exista un incumplimiento del arrendatario. La situación es diferente cuando el arrendatario incurre en alguna de las causales previstas por la ley.
 
Por ejemplo, el arrendador puede solicitar la terminación del contrato cuando el arrendatario deja de pagar el canon; provoca la desconexión de los servicios públicos por falta de pago; subarrienda la vivienda o cede el contrato sin autorización; cambia la destinación del inmueble; realiza modificaciones sin consentimiento; o incurre reiteradamente en conductas que afectan la tranquilidad de los vecinos o incumplen el régimen de propiedad horizontal.
 
En estos casos, el arrendador debe identificar y acreditar la causal correspondiente, pero no está obligado a pagar las indemnizaciones previstas para la terminación por su sola voluntad. Si el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, el arrendador deberá solicitar su restitución mediante el procedimiento judicial aplicable.
 
¿La venta del inmueble termina el contrato de arrendamiento?
 
No. La venta de la vivienda no extingue automáticamente el contrato ni obliga al arrendatario a entregarla de inmediato. El propietario puede vender el inmueble mientras se encuentra arrendado, pero la compraventa, por sí sola, no constituye una autorización para desconocer la vigencia del contrato.
 
Si el arrendador necesita recuperar la vivienda para cumplir la obligación de entregarla a un comprador, debe esperar el vencimiento del término inicial o de una de sus prórrogas, comunicar la terminación con una anticipación mínima de tres meses y constituir a favor del arrendatario una caución equivalente a seis cánones de arrendamiento vigentes.
 
La Sentencia C-426 de 2023 precisó que esta regulación no impide vender el inmueble. Su finalidad es proteger al arrendatario frente a una terminación sustentada en una compraventa que posteriormente no se concreta o no conduce a la entrega efectiva de la vivienda.
 
¿Cómo debe comunicarse la terminación?
 
El preaviso debe enviarse por escrito a través de un servicio postal autorizado. Es importante conservar la guía, la constancia de entrega y una copia de la comunicación, pues estos documentos permiten demostrar que el aviso se remitió dentro del plazo exigido y en la forma establecida por la ley.
 
En Bogotá, la Secretaría Distrital del Hábitat gestiona determinados trámites relacionados con el depósito de indemnizaciones y con la entrega provisional del inmueble cuando el arrendador se niega a recibirlo. En otros municipios debe verificarse cuál es la autoridad competente y qué procedimiento se encuentra habilitado.
 
Antes de firmar, conviene revisar algo más que el canon
 
El valor mensual es solo uno de los elementos que deben evaluarse. Un contrato bien estructurado debe identificar con precisión el inmueble y su destinación, establecer su duración, incorporar un inventario, distribuir claramente las obligaciones, definir los canales de notificación y regular únicamente las garantías permitidas por la ley.
 
También conviene dejar claras las reglas para calcular futuros reajustes, pagar servicios públicos, autorizar reparaciones o modificaciones y entregar el inmueble al finalizar el contrato. En propiedades de alto perfil, una revisión jurídica adecuada permite proteger el activo del propietario y, al mismo tiempo, garantizar al arrendatario condiciones claras de estabilidad, seguridad y habitabilidad.
 
Preguntas frecuentes
 
¿El contrato de arrendamiento de vivienda urbana debe celebrarse por escrito?
 
No. La Ley 820 de 2003 permite celebrar el contrato de forma verbal o escrita. Sin embargo, contar con un documento firmado facilita la prueba de aspectos esenciales como el canon, la duración, la fecha de pago, el inventario, las obligaciones de las partes y las garantías acordadas.
 
El contrato escrito también permite establecer con mayor claridad qué sumas pueden cobrarse en caso de incumplimiento y facilita la presentación de un eventual proceso ejecutivo.
 
¿El contrato termina automáticamente cuando vence el plazo?
 
No. El vencimiento del plazo no produce por sí solo la terminación del contrato. Si ninguna de las partes utiliza oportunamente una de las formas de terminación previstas por la ley, el contrato se prorroga en las mismas condiciones y por un término igual al inicialmente acordado.
 
Por eso, la parte que no desee continuar debe verificar con anticipación si necesita enviar un preaviso, pagar una indemnización o constituir una caución.
 
¿Puede el propietario pedir un depósito para cubrir posibles daños?
 
No. El arrendador no puede exigir un depósito en dinero ni una garantía respaldada con bienes para cubrir daños, cánones u otras obligaciones del arrendatario. La prohibición se mantiene aunque el cobro reciba otro nombre, se incluya en un documento separado o se solicite por medio de un tercero.
 
Sí pueden acordarse garantías personales, como un codeudor solidario, o contratarse una póliza de arrendamiento, siempre que estos mecanismos no se utilicen para encubrir un depósito prohibido.
 
¿Cuánto puede aumentar el canon de arrendamiento cada año?
 
El canon no puede incrementarse en cualquier momento. El reajuste solo procede después de que hayan transcurrido doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio.
 
El aumento máximo corresponde al 100 % de la variación del Índice de Precios al Consumidor —IPC— registrada durante el año calendario anterior. Además, el nuevo canon debe continuar dentro del límite legal establecido en el artículo 18 de la Ley 820 de 2003.
 
¿El propietario puede recuperar la vivienda porque decidió venderla?
 
Puede vender el inmueble, incluso mientras está arrendado, pero la compraventa no obliga al arrendatario a entregarlo inmediatamente.
 
Si el propietario necesita recuperar la vivienda para entregarla al comprador, debe esperar el vencimiento del término inicial o de una prórroga, enviar un preaviso con una anticipación mínima de tres meses y constituir una caución equivalente a seis cánones vigentes. Esta garantía busca asegurar que la causal invocada se cumpla efectivamente. 
 
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**Aviso legal. Este artículo contiene información general y no constituye asesoría jurídica para un caso particular. La aplicación de estas reglas puede variar según las cláusulas del contrato, las circunstancias concretas y los cambios normativos o jurisprudenciales. Antes de firmar, terminar o exigir judicialmente el cumplimiento de un contrato, conviene realizar una revisión jurídica individual.