Impuesto de ganancia ocasional al vender un inmueble en Colombia: cuándo aplica y cómo se calcula.

¿Qué es una ganancia ocasional?
 
Una ganancia ocasional es un ingreso o una utilidad que una persona o empresa recibe por un hecho que no forma parte habitual de su actividad económica. Puede surgir al ganar una lotería o una rifa, recibir una herencia o vender de manera esporádica un bien que no fue adquirido para comercializarlo. Sus reglas se encuentran en los artículos 299 a 317 del Estatuto Tributario.
 
En el caso de una vivienda, no toda venta produce automáticamente una ganancia ocasional. Para saber si este impuesto resulta aplicable es necesario revisar qué uso tenía el inmueble, durante cuánto tiempo perteneció al vendedor y si realmente se obtuvo una utilidad.
 
¿Cuándo se aplica a la venta de una vivienda?
 
La utilidad obtenida al vender una casa o apartamento constituye ganancia ocasional cuando el inmueble fue un activo fijo del vendedor durante dos años o más.
 
¿Qué significa activo fijo?
 
Es un bien que la persona conserva para vivir, arrendar o mantener como parte de su patrimonio, y que no compró para revenderlo habitualmente. Una vivienda familiar o un apartamento adquirido como inversión son ejemplos comunes.
 
Por tanto, para que la venta de una vivienda produzca una ganancia ocasional deben cumplirse, en principio, estas condiciones: (i) que la vivienda sea un activo fijo del vendedor; (ii) que haya permanecido en su patrimonio durante dos años o más; y (iii) que exista una utilidad, es decir, que el precio de venta sea superior al costo fiscal del inmueble.
 
Cuando se cumplen esas condiciones, la utilidad está gravada, por regla general, a una tarifa del 15 % para las personas naturales residentes en Colombia. Así lo establecen los artículos 60, 300 y 314 del Estatuto Tributario, modificados por la Ley 2277 de 2022.
 
¿Cómo se calcula el impuesto?
 
El impuesto no se calcula sobre todo el dinero recibido por la venta. Se calcula sobre la utilidad fiscal:
Ganancia ocasional = precio de venta − costo fiscal del inmueble
 
Después de aplicar las exenciones que correspondan:
 
Impuesto = ganancia ocasional gravable × 15 %
 
1. Determinar el precio de venta
 
El punto de partida es el precio real de la compraventa, que debe quedar informado en la escritura. Declarar un valor inferior no reduce legalmente el impuesto. Además, el artículo 90 del Estatuto Tributario impide utilizar un precio inferior al costo fiscal, al avalúo catastral o al autoavalúo.
 
2. Establecer el costo fiscal
 
El costo fiscal es el valor que la ley permite restar al precio de venta para establecer si realmente hubo una utilidad. Para una persona natural no obligada a llevar contabilidad, comprende generalmente:
 
(i) El precio de adquisición;
(ii) El valor comprobable de las construcciones y mejoras; y
(iii) Las contribuciones por valorización pagadas.
 
En algunos casos pueden utilizarse otras alternativas, como el avalúo o autoavalúo del año anterior o el ajuste del costo de adquisición. Las depreciaciones fiscales también pueden modificarlo. Por eso, el costo fiscal no siempre coincide con el valor de la escritura de compra. Véanse los artículos 67, 72 y 73 del Estatuto Tributario.
 
3. Calcular la utilidad y aplicar la tarifa
 
Supongamos que una persona compró una vivienda por $650.000.000, realizó mejoras debidamente soportadas por $50.000.000 y posteriormente la vendió por $1.000.000.000:
 
Precio de venta: $1.000.000.000
Costo fiscal: $700.000.000
Utilidad fiscal: $300.000.000
Impuesto sin exención: $300.000.000 × 15 % = $45.000.000
 
En una operación real deben revisarse los documentos de adquisición, las declaraciones tributarias y los soportes de las mejoras
(conoce cómo acompañamos a los propietarios durante la venta de su inmueble).
 
¿Qué exención puede aplicarse al vender la vivienda?
 
Las primeras 5.000 UVT de la utilidad obtenida por una persona natural al vender su casa o apartamento de habitación pueden quedar exentas. Como la UVT de 2026 es de $52.374, el beneficio puede cubrir hasta $261.870.000 de la utilidad. El valor de la UVT fue fijado mediante la Resolución DIAN 238 de 2025.
 
La exención no opera automáticamente. El artículo 311-1 del Estatuto Tributario y el Decreto 1920 de 2023 exigen principalmente:
 
(i) Que la casa o apartamento haya sido poseído durante dos años o más.
(ii) Que la totalidad del dinero recibido se deposite en una cuenta AFC cuyo único titular sea el vendedor y se destine a comprar otra casa o apartamento de habitación; o que se utilice para pagar créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda vendida.
(iii) Que el destino dado a los recursos pueda demostrarse.
 
Volvamos al ejemplo anterior. La utilidad era de $300.000.000. Si se cumplen todos los requisitos:
 
Utilidad total: $300.000.000
Parte exenta: $261.870.000
Ganancia ocasional gravable: $38.130.000
Impuesto estimado: $38.130.000 × 15 % = $5.719.500
 
Si la utilidad es inferior a $261.870.000 y se cumplen todas las condiciones, podría quedar completamente exenta. Si no se cumplen, el beneficio no puede aplicarse.
 
¿El 1 % pagado en la notaría es el impuesto definitivo?
 
No. Cuando una persona natural vende un inmueble que es un activo fijo, se practica normalmente una retención en la fuente equivalente al 1 % del precio de venta. Este valor es un anticipo que después se tiene en cuenta en la declaración de renta; no es el cálculo definitivo de la ganancia ocasional. La DIAN reiteró esta regla en el Concepto 11625 de 2025.
Si se pretende utilizar la exención, la cuenta AFC, el destino de los recursos y las instrucciones a la notaría y a la entidad financiera deben organizarse antes de firmar la escritura.
 

¿Qué pasa si el inmueble se vende antes de cumplir dos años?
 
Si el inmueble se vende antes de completar dos años en el patrimonio del vendedor, la utilidad no se considera ganancia ocasional. Se trata como renta ordinaria. Así lo establece el artículo 300 del Estatuto Tributario y lo ha reiterado la DIAN en el Oficio 49408 de 2014.
La utilidad no queda libre de impuestos: se suma a los demás ingresos del impuesto ordinario de renta y su efecto dependerá de la situación completa del vendedor durante ese año. Tampoco puede utilizarse la exención de 5.000 UVT prevista para la ganancia ocasional por venta de vivienda.
 
¿La misma regla aplica a lotes, locales y fincas?
 
Un lote, local, finca u otro inmueble puede generar ganancia ocasional si fue un activo fijo durante dos años o más y se vende con utilidad. Sin embargo, la exención de 5.000 UVT está reservada a la casa o apartamento de habitación.
 
Si el bien hacía parte del inventario de un constructor o de quien compra y vende propiedades habitualmente, la utilidad será renta ordinaria, sin importar el tiempo de posesión.
 
Antes de vender, conviene revisar algo más que el precio
 
El impuesto puede cambiar según la fecha de adquisición, la forma en que el inmueble ha sido declarado, las mejoras, las depreciaciones y el destino del dinero. Antes de firmar la promesa conviene reunir las escrituras, las declaraciones de renta y predial, los comprobantes de mejoras y los certificados de valorización.
 
La planeación debe hacerse antes de la escritura, especialmente si se pretende utilizar una cuenta AFC o pagar un crédito hipotecario con los recursos de la venta.
 
Preguntas frecuentes:
 
¿Cuánto se paga de ganancia ocasional por vender una casa en Colombia?
 
Para una persona natural residente, la tarifa es del 15 % sobre la utilidad gravable, no sobre todo el precio de venta. Primero se resta el costo fiscal y luego se aplican las exenciones que correspondan.
¿Si vendo mi casa antes de dos años no pago impuestos?
 
No. La utilidad se trata como renta ordinaria y se suma a los demás ingresos del vendedor. No se aplica la tarifa fija del 15 % ni la exención de 5.000 UVT.
 
¿Las primeras 5.000 UVT siempre están exentas?
 
No. El beneficio solo se aplica a la venta de la casa o apartamento de habitación y exige una posesión mínima de dos años y el destino legal de los recursos mediante una cuenta AFC o el pago del crédito hipotecario asociado a la vivienda vendida.
 
¿El 1 % pagado en la notaría es el impuesto definitivo?
 
No. Es una retención en la fuente, es decir, un anticipo. El impuesto definitivo se determina en la declaración de renta con base en la utilidad fiscal y las exenciones procedentes.
 
¿La exención también aplica a un lote o a un local comercial?
 
No. La exención del artículo 311-1 está prevista para la casa o apartamento de habitación. Un lote o local puede generar ganancia ocasional si fue un activo fijo durante dos años o más, pero no accede a esa exención específica.

**La información contenida en este artículo tiene un propósito exclusivamente informativo y general. Por tanto, no constituye asesoría legal, contable o tributaria ni reemplaza el análisis de las circunstancias particulares de cada operación.
 
Las reglas, tarifas, exenciones y requisitos aquí señalados corresponden a la normativa vigente a la fecha de publicación y pueden variar como consecuencia de modificaciones legislativas o reglamentarias, cambios en la doctrina de la DIAN o nuevas decisiones judiciales. Antes de vender un inmueble o tomar una decisión tributaria, se recomienda verificar la regulación vigente y consultar a un profesional especializado.