Gastos notariales e impuestos de registro al comprar vivienda en Bogotá y La Sabana.

Actualizado: agosto de 2026.
 
El precio de la vivienda no es el único dinero que debes tener disponible. También debes pagar la escritura y registrar la compraventa para que la propiedad quede legalmente a tu nombre. Para presupuestar bien, hay que separar tres cobros que suelen confundirse.
 
Los tres costos principales de una compraventa
 
1. Derechos notariales
 
Es el valor que cobra la notaría por preparar, revisar y autorizar la escritura pública. En 2026, para los actos con cuantía, se cobran $30.900 por los primeros $259.300 y, sobre el valor que exceda esa suma, se aplica una tarifa del 3 por mil. A este resultado se añade el IVA, así como el costo de las hojas, copias y demás servicios que requiera la escritura. Estas tarifas son iguales en todo el país y están reguladas por la Resolución RES-2026-000964-6 de la SNR.
 
Como regla general, los gastos de la escritura de compraventa se dividen por partes iguales entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, las partes pueden acordar una distribución diferente, por lo que conviene dejarla expresamente definida en la promesa de compraventa (artículo 1862 del Código Civil).
 
2. Impuesto de registro inmobiliario
 
Es un impuesto departamental que se causa cuando se solicita inscribir la escritura. Para una compraventa con valor económico, la tarifa vigente en Cundinamarca es del 1 %. La base no puede ser inferior al avalúo catastral, autoavalúo o valor de remate o adjudicación aplicable. Si compras por $800 millones, pero el avalúo es $850 millones, el impuesto se calcula sobre $850 millones.
 
No hay diferencia entre Bogotá y La Sabana: el régimen de Cundinamarca incluye expresamente a Bogotá D. C. (Consulta el manual oficial y el Estatuto de Rentas).
 
La misma ordenanza dispone que los contratantes y beneficiarios pagan el impuesto por partes iguales, salvo que manifiesten expresamente otra distribución. En muchas promesas se pacta que el comprador asuma el 100 %. No lo des por hecho: léelo y déjalo escrito antes de firmar.
 
3. Derechos de registro
 
Son los valores que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. Este cobro es diferente del impuesto de registro inmobiliario: aunque ambos se pagan para registrar la compraventa, tienen reglas y tarifas distintas.
 
En 2026, los derechos de registro se calculan mediante tarifas nacionales que varían según el valor del negocio. Cuando la base de liquidación supera los $494.798.857, se aplica una tarifa del 13,33 por mil. Al resultado se añade un 2 % por concepto de sistematización y conservación documental. Si el precio señalado en la escritura es inferior al avalúo catastral, la liquidación se realiza sobre este último. Estas reglas se encuentran en la Resolución RES-2026-001726-6 de la SNR.
 
La resolución establece que estos derechos están a cargo de quien solicita el registro. En una compraventa, normalmente los asume el comprador, pues es quien tiene interés en que la propiedad quede inscrita a su nombre. En todo caso, esta distribución debe quedar expresamente definida en la promesa de compraventa.
 
Vivienda nueva y vivienda usada
 
Las reglas centrales son las mismas. La diferencia práctica suele estar en el contrato:
 
En vivienda nueva, la constructora o la fiduciaria entrega una promesa con una distribución de gastos ya redactada. Revísala antes de separar; no supongas que todos los cobros están incluidos en el precio.
 
En vivienda usada, comprador y vendedor tienen mayor espacio para negociar quién paga cada concepto y deben verificar que paz y salvos, cancelaciones de hipotecas anteriores y retenciones del vendedor estén correctamente asignados.
 
Las viviendas VIS y VIP pueden tener reducciones o exenciones si cumplen las condiciones legales, en especial las relativas a subsidios. La notaría y el registro deben verificar cada caso (artículos 17, 20 y 23).
 
Preguntas frecuentes
 
¿Cuánto debe reservar el comprador?
 
No existe un porcentaje universal. Depende del avalúo, el rango registral, lo pactado, el crédito y el posible timbre.
 
¿El comprador siempre paga todo el impuesto de registro?
 
No. En Cundinamarca y Bogotá la regla departamental distribuye el impuesto por partes iguales entre los sujetos pasivos, salvo acuerdo expreso diferente. Muchas promesas lo asignan por completo al comprador; por eso debe revisarse antes de firmar.
 
¿“Beneficencia” y derechos de registro son lo mismo?
 
No. En el uso cotidiano se llama “beneficencia” al impuesto departamental de registro. Los derechos de registro son otro cobro, fijado por la SNR, por inscribir el documento en la Oficina de Registro.
 
¿Firmar la escritura ya me convierte en propietario?
 
La escritura formaliza la venta, pero la propiedad se transfiere con la inscripción en la Oficina de Registro (artículo 756).
 
¿Cuánto tiempo hay para registrar la escritura?
 
La regla general es dos meses si el documento se otorgó en Colombia; el retraso genera intereses. Hipoteca y patrimonio de familia tienen un límite especial de 90 días hábiles.
 
¿El vendedor también tiene gastos?
 
Sí: puede asumir parte de notaría e impuesto, la retención en la fuente y la cancelación de gravámenes anteriores.
 
Calcula el cierre completo antes de elegir.
 
Una buena decisión inmobiliaria compara el precio, la situación jurídica, la financiación y el dinero total que será necesario para cerrar. En CASAS Inmobiliaria te ayudamos a identificar propiedades en Bogotá y La Sabana y a ordenar la información necesaria para tomar una decisión con mayor claridad. Si para comprar primero necesitas vender, consulta nuestra guía sobre el impuesto de ganancia ocasional al vender un inmueble.

 
**** La información de este artículo tiene fines generales y educativos. No constituye asesoría legal, tributaria, financiera ni notarial, ni reemplaza el análisis de un profesional sobre una operación concreta. Las tarifas, bases, beneficios, exclusiones y procedimientos pueden variar por cambios legislativos, reglamentarios o administrativos posteriores a la fecha de publicación. Antes de firmar o pagar, solicita la liquidación vigente a la notaría, la autoridad tributaria departamental, la Oficina de Registro y, cuando corresponda, la entidad financiera.